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Ausgabe vom 13. November 2014
- Vermietung an Angehörige – Ein lukratives Steuerspar-Modell
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Vermietung an Angehörige –
Ein lukratives Steuerspar-Modell
von Martina Bisdorf
Redaktion BÖRSEN-SPIEGEL  Like  Follow
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Liebe Leserinnen, liebe Leser,
heute gibt es wieder einen echten Donnerstags-Steuertipp für Sie, d.h. dieses Mal für die Wohnungseigentümer unter Ihnen oder solche, die gerade im Begriff sind, eine Immobilie als Wertanlage zu erwerben. Und das dürften nicht wenige Anleger sein, scheint die Investition in Immobilien gerade im augenblicklichen Niedrig- bzw. Negativzinsumfeld noch immer sehr attraktiv, wenn auch schon die ersten Analysten vor einer Immobilien-Blase warnen.
Nichtsdestotrotz, außer Aktien ist natürlich die Investition in eine eigene Immobilie ein Mittel der Wahl, wenn es darum geht, in Sachwerte zu investieren. Allein der gefühlte Wert des eigenen Hauses im Grünen oder des City-Appartments am Puls des Lebens macht eine solche Investition überlegenswert. Denn nicht zuletzt geht es hier um die Lebensqualität - ein sehr wichtiger Aspekt, gerade in hektischen und unsicheren Zeiten wie diesen.
Aber bei einer eigengenutzten Immobilie ist es heutzutage kaum noch möglich, einen steuerlichen Nutzen zu ziehen. Einzig das staatlich geförderte Eigenheimrentengesetz (Wohn-Riester) bietet noch eine Möglichkeit, bei der Anschaffung einer selbstgenutzten Immobilie finanzielle Vorteile zu bekommen.
Gönnen Sie Ihren Angehörigen Lebensqualität – Und Ihrem Geldbeutel Cash
Deshalb geht es in meinem heutigen Steuerspar-Tipp um die Immobilie als reine „Cashmaschine“, ganz nüchtern, wenn man dabei das gesteigerte Lebensgefühl für seine nahestehenden Mieter mal außer Acht lässt. Das ist natürlich bei diesem Modell auch noch ein positiver „Nebeneffekt“.
So lukrativ sieht es bei einer Miet-Immobilie aus: Sämtliche Ausgaben, die mit dem Objekt in Verbindung stehen, sind als Werbungskosten abziehbar. Dies gilt auch für die Immobilien, die an Angehörige vermietet werden. Bei der richtigen Gestaltung einer solchen Konstellation können beide Parteien sogar Geld sparen. Der Angehörige mit einer verminderten Mietzahlung und der Eigentümer mit geringeren Steuerzahlungen. Doch dazu müssen ein paar wichtige Kriterien beachtet werden.
Das sagt das Gesetz
Wichtigster Grundsatz dabei ist, die mit dem Angehörigen vereinbarte Miete muss mindestens 66% der ortsüblichen Miete betragen. Ist dies der Fall, dann ist der volle Werbungskostenabzug möglich. Sollte die Miete unter dieser Grenze liegen, dann sind auch nur prozentual weniger Werbungskosten absetzbar.
Beträgt also die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung 650 Euro, können bei einem Mietzins von mehr als 429 Euro die Ausgaben steuerlich voll geltend gemacht werden. Wenn der Mietzins aber nur 300 Euro beträgt, können die Kosten nur anteilig mit 46,15% geltend gemacht werden, denn das entspricht dem Verhältnis von tatsächlicher zu ortsüblicher Vergleichsmiete.
Außerdem muss der Mietvertrag bei einer verbilligten Vermietung an einen Angehörigen einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet, der Vertrag muss so gestaltet sein, wie ihn auch nicht verwandte Mieter und Vermieter abgeschlossen hätten.
So vermeiden Sie Fehler
Es gibt ein paar wichtige Dinge, die Sie für die Anerkennung eines korrekten Mietverhältnisses beachten sollten. Wichtig dabei ist, dass ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, der die Höhe der Miete und der Nebenkosten klar regelt. Doch ein schriftlicher Vertrag allein reicht nicht. Der Vertrag muss auch wie unter Fremden genau eingehalten werden. Die vereinbarte Miete muss tatsächlich gezahlt werden – am besten per Überweisung – und die Nebenkosten müssen korrekt abgerechnet werden.
Damit Ihr Fremdvergleich nicht platzt, sollten Sie eine Miete plus Vorauszahlung der Nebenkosten vereinbaren. Hüten Sie sich davor, dass die Mietzahlungen hinten herum wieder an Sie zurückfließen. Denn auch das überwacht das Finanzamt mit Argusaugen. Auch wer eine Luxuswohnung an einen Angehörigen vermietet, der sich das eigentlich nicht leisten kann, und wer nie seine Miete erhöht, macht sich ebenso verdächtig. Wenn alle diese Dinge beachtet werden, steht der Anerkennung für ein korrektes Mietverhältnis nichts mehr im Wege.
Was ist eine ortsübliche Miete?
Die ortsübliche Miete ist die Vergleichsmiete, die an dem jeweiligen Ort in den vergangenen vier Jahren für den vergleichbaren Wohnraum zu zahlen war. In den Orten, wo es einen Mietspiegel gibt, kann man die ortsübliche Miete ablesen. Existiert aber kein Mietspiegel, kann die Vergleichsmiete über eine unabhängige Mietdatenbank , mindestens drei vergleichbare Objekte und/oder ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.
Was können Sie absetzen?
Wer eine Immobilie vermietet, bekommt dafür Geld. Aber ein Vermieter hat auch Kosten: angefangen mit dem Kauf oder Bau über kleine Wartungen bis hin zu größeren Reparaturen. Immerhin kann der Besitzer in der Regel alle Kosten für die vermietete Immobilie absetzen. Das sind z.B. jährlich 2% der Anschaffungskosten, Grundsteuer, Zinsen für die Finanzierung der Immobilie, Hausnebenkosten, Renovierung, Reparaturen etc.
Fazit:
Die verbilligte Vermietung an Angehörige ist eine der wenigen legalen Steuerspar-Modelle die es noch gibt. Denn der geringeren Miete stehen hohe Werbungskosten durch Schuldzinsen und Abschreibungen gegenüber. Die eventuell entstehenden steuerlichen Verluste führen oft zu einer satten Steuererstattung. Übrigens funktioniert das Ganze natürlich auch bei Mietverträgen mit Fremden. Aber, wer will schon einem Fremden die gleichen Vorzüge eingestehen wie einem Angehörigen?
Ich wünsche Ihnen einen schönen Tag und grüße Sie herzlich.
Ihre
Martina Bisdorf
PS: Ergänzung zum Thema „Rohölpreise im freien Fall“ vom gestrigen BÖRSEN-SPIEGELdaily: Heute früh meldet das Handelsblatt, dass die Preisentwicklung von Mineralölprodukten die Gesamtteuerung in Deutschland seit mehr als einem Jahr dämpfe: Im Oktober 2014 kosteten die Ölprodukte 5,3% weniger als im Vorjahr. Insbesondere die Preise für leichtes Heizöl (-10,8%) und Kraftstoffe (-3,5%) sanken demnach erneut kräftig. So habe die die Inflationsrate im Oktober nur 0,8% betragen. Laut Expertenaussagen hätte sie ohne die Berücksichtigung der Preise für Mineralölprodukte bei 1,1% gelegen.
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